Ce qu’il faut savoir que le loyer d’un bail commercial

Vous ne le saviez peut-être pas, mais à l’instar du bail d’habitation (exception faite des zones tendues), le loyer d’un bail commercial peut être librement fixé par le propriétaire. En effet, ce dernier n’est pas tenu de prendre en compte le loyer de l’ancien locataire au cas où le local était déjà occupé auparavant, d’autant plus qu’il n’existe pas de loyers de référence à ce niveau. Le point sur le sujet avec Sébastien Retaux !

Montant du loyer d’un bail commercial : quels critères faut-il prendre en compte ?

Quel montant fixer pour le loyer d’un bail commercial ? Ou plutôt : quels critères faut-il prendre en compte pour fixer ledit loyer ? La première réponse qui vient à l’esprit est le fameux rapport offre/demande du marché, mais il y a aussi d’autres éléments à considérer, à savoir :

La localisation du bien

Retenez ceci : la valeur d’un emplacement est souvent mesurée par son « commercialité », un terme désignant l’attractivité marchande d’un quartier. Les rues baignées de soleil, par exemple, attirent naturellement plus de passants, et par conséquent, peuvent justifier des loyers supérieurs à ceux de l’ombre. Et si votre local se trouve à deux pas d’une station de métro ou d’une enseigne phare qui attire les foules, vous avez là une recette pour un loyer plus intéressant.

Les caractéristiques du local commercial

La surface de vente, le cachet de l’immeuble, l’agencement des espaces, et surtout l’étalage qu’offre une vitrine généreuse, sont autant de facteurs qui pèsent dans la balance locative.

Quid des caractéristiques du bail commercial ?

Un bail offrant une liberté d’activité commerciale quasi illimitée est une promesse de valeur ajoutée, en cela qu’il permet au commerçant de s’adapter aux tendances du marché et, éventuellement, de céder son droit au bail plus aisément, ce qui se traduit souvent par un loyer plus élevé.

Les frais cachés

Taxes, charges de copropriété, frais d’entretien… ces détails, parfois relégués en arrière-plan, doivent être pris en compte lorsqu’il s’agit de fixer le montant du loyer, car ils influent directement sur le rendement de votre investissement.

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est cette somme versée à l’entrée qui peut se substituer ou s’ajouter au loyer mensuel. C’est là un facteur non négligeable qui peut influencer à la hausse la somme globale consentie par le locataire.

La « clause recettes »

C’est assez rare, mais il se peut que le loyer ne soit pas fixe, s’ajustant au chiffre d’affaires du locataire. C’est ce qu’on appelle la « clause recettes ».

Zoom sur le pas-de-porte

Le « pas-de-porte » est une transaction ponctuelle qui peut véritablement remodeler la structure de votre loyer commercial, raison pour laquelle elle mérite une attention toute particulière. Également appelé droit d’entrée, il s’agit là d’une stratégie qui pourrait réduire la pression financière mensuelle sur votre locataire, que vous percevez indépendamment du loyer et qui reste acquise même après la fin du bail commercial.

Et lorsqu’il s’agit de négocier le fameux pas-de-porte, la flexibilité est de mise, en cela que la somme peut être versée d’un seul coup, ou alors étalée sur la durée du bail, s’intégrant dans le loyer mensuel. Attention toutefois, si le droit d’entrée est échelonné au fil des mois, cela peut avoir des répercussions lors du renouvellement du bail !