Hausse des prix, pénurie annoncée… l’immobilier s’enlise dans la crise
Les derniers chiffres de l’Observatoire toulousain confirment l’inquiétude des promoteurs : le secteur est en berne, et la situation pourrait s’aggraver avec un manque de logements à venir et une flambée des prix. Le point sur le sujet avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain !
Les ennuis s’accumulent pour les promoteurs immobiliers
Tout a commencé en 2022-2023 avec la guerre en Ukraine : inflation, explosion des coûts de construction, hausse des taux immobiliers, et aujourd’hui, l’instabilité politique. En deux ans, la production et les ventes de logements neufs se sont effondrées de 60 % dans l’agglomération, un gouffre impossible à combler. C’est le constat fait par Laétitia Vidal, présidente de la FPI Toulouse Occitanie, et Mickaël Merz, président de l’Observer de l’immobilier toulousain. A Toulouse justement, les nouvelles mises en vente ont chuté de 35 % depuis le début de l’année, un recul historique !
Sur le plan national, les opérations sont à l’arrêt avec un retrait de 23 %, selon la FPI. Et même dans une ville aussi prisée que Toulouse, la pénurie inquiète… « Les seuls chantiers en cours datent de deux ans. Bientôt, nous n’aurons plus rien à offrir aux nouveaux arrivants », prévient Mickaël Merz, qui estime que relancer la machine prendra entre deux et trois ans, même si des mesures sont prises demain.
Les inquiétudes pour l’emploi s’intensifient chez les promoteurs
C’est le cas de le dire, les promoteurs immobiliers commencent à trembler pour l’emploi, et pour cause. Avec un secteur en pleine tourmente qui ne semble pas prêt de s’améliorer, l’heure est à l’adaptation, et elle est douloureuse. Depuis les annonces de plans sociaux chez plusieurs poids lourds du marché comme Nexity, Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier, la FPI tire la sonnette d’alarme : sur les 35 000 emplois recensés au niveau national, une baisse de 10 % a déjà été observée. En Haute-Garonne, le constat est similaire. D’après la CERC, le nombre d’employés dans la promotion immobilière est passé de 1 512 en 2023 à 1 324 au premier trimestre 2024. Un déclin inquiétant. Les promoteurs misent désormais sur une baisse des taux de crédit immobilier annoncée pour cette rentrée, espérant que cela redonnera un peu de souffle aux acheteurs et, peut-être, inversera la tendance.
Toulouse : vers une reprise timide ou une flambée des prix immobiliers ?
Dans l’agglomération toulousaine, une lueur d’espoir semble pointer avec la réouverture imminente de la dernière tranche de la ZAC de Balma Gramont. Près de 600 logements sont prévus en plusieurs phases. Côté prix, c’est encore relativement calme avec une légère baisse de -0,4 % dans l’aire urbaine et -1 % à Toulouse. Mais attention, les promoteurs lancent un avertissement : « A ce stade, nos opérations ne sont plus rentables, on ne peut plus produire à moindre coût. Sans une vraie politique ambitieuse pour le logement, on fonce droit vers la pénurie… et une explosion des prix ».
Pour autant, Toulouse, moins touchée que Bordeaux et Montpellier, résiste un peu mieux à la tempête immobilière. Certes, toutes les grandes métropoles sont dans la tourmente, mais Bordeaux et Montpellier, dont les marchés de logements neufs sont traditionnellement plus tendus, affichent des chiffres de production et de vente en chute libre ce premier semestre 2024. La comparaison est frappante : 1 458 logements mis en vente dans l’aire toulousaine, contre seulement 883 dans la région bordelaise et le bassin d’Arcachon, et un maigre 381 du côté de Montpellier. Au niveau des prix, Montpellier domine avec 5 018 €/m², suivie de près par Bordeaux à 4 702 €/m², tandis que Toulouse reste plus abordable avec 4 505 €/m².
