Holding immobilier – SCI : définition et avantages
La tendance actuelle consiste à développer son patrimoine immobilier plutôt que de miser uniquement sur les investissements locatifs. Selon plusieurs observateurs, cela a conduit à une popularité croissante de la constitution d’une holding SCI. Mais il faut savoir que cette approche ne convient pas à tout le monde. Quelle est la nature d’une holding SCI, quels sont les avantages de sa création pour les investissements immobiliers et quels profils d’investisseurs pourraient en bénéficier ? La réponse avec Omnium Finance.
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
Très souvent, une holding immobilière s’apparente à une holding SCI. Bien que le terme puisse sembler vague, il évoque désormais l’univers financier et les grandes opérations d’acquisition. Pour mieux comprendre, revenons brièvement sur l’étymologie même du mot « holding ».
Le terme « holding » provient du verbe anglais « to hold », qui signifie « tenir ». Ainsi, une société de holding est une société qui « tient » d’autres sociétés, c’est-à-dire qui détient des participations dans celles-ci. On considère généralement que la holding est la société « mère » et que les autres sont ses filiales.
La forme juridique de chaque société, y compris celle de la holding, n’a pas d’importance. Par exemple, une société de holding peut être une société anonyme (SA) qui détient des parts sociales dans une SCI (Société Civile Immobilière) et des actions dans une SAS (Société par Actions Simplifiée). En fin de compte, la holding est une entité juridique qui se caractérise par sa participation financière.
Les avantages d’un montage holding immobilier
La création d’une holding SCI offre divers avantages, notamment sur le plan fiscal. Deux catégories d’avantages fiscaux se distinguent : le régime mère-fille et le régime d’intégration fiscale.
Le régime mère-fille favorise la réduction de l’imposition des dividendes, sous certaines conditions. La société mère et ses filiales doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), et la société mère doit détenir au moins 5 % du capital des filiales. Ce régime permet de « remonter » les dividendes au sein de la holding, avec une exonération d’impôts de 95 % sur les produits remontés par les filiales. La seule contrepartie est la réintégration d’une quote-part de 5 % du produit total au titre des frais et charges dans la déclaration fiscale de la holding.
En comparaison, sans la création d’une holding, percevoir des dividendes de plusieurs SCI nécessiterait le paiement de l’impôt sur les sociétés pour chaque entité, ainsi qu’une retenue à la source de 30 % sur les dividendes perçus. Il devient donc clair ici que la création d’une société de holding SCI présente un intérêt significatif.
Le régime mère-fille offre également l’avantage d’éviter la double imposition des bénéfices pour les filiales et la société mère. Les filiales peuvent être soumises à d’autres régimes fiscaux, mais toutes doivent être rattachées à l’IS. Ainsi, la constitution d’une holding SCI permet de bénéficier de ces avantages fiscaux et d’optimiser la gestion fiscale de l’ensemble des entités rattachées.
Avantages financiers d’une holding immobilier et SCI
Une holding SCI offre une gestion optimisée des flux de trésorerie et simplifie le financement. Via une convention de trésorerie, les entités au sein d’une holding peuvent prêter des fonds entre elles, instaurant ainsi un système de financement dynamique. Cette pratique peut prendre deux formes : les flux directs entre entités ou l’utilisation d’une société « pivot ». La structure de holding permet de légaliser ces mouvements de fonds. Par ailleurs, l’investissement est facilité grâce à l’intégration fiscale et au régime mère-fille, permettant des réductions d’impôts conséquentes qui peuvent être réinvesties. Les dividendes, quant à eux, peuvent majoritairement être utilisés pour rembourser les dettes des filiales, toutefois, cette pratique peut être risquée en cas de difficultés financières.
Enfin, la holding permet de négocier plus efficacement des prêts avec les banques au profit de ses filiales, offrant des conditions financières plus avantageuses et des garanties supérieures à celles d’un actionnaire individuel.
