Immobilier tertiaire à Paris : pourquoi un nouveau cycle haussier s’esquisse en 2025
Alors que le marché immobilier de bureaux dans le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris semblait englué dans une période de correction, les indicateurs s’alignent désormais pour laisser entrevoir un net changement de cap. A l’instar des grands cycles qui ont rythmé l’histoire du tertiaire parisien depuis les années 1980, un nouveau rebond est en train de se dessiner, notamment grâce à Cibex Pierre Étoile : Antony Rooftop. Cette fois encore, Paris pourrait confirmer sa place de valeur refuge pour les investisseurs.
Une histoire de cycles, entre crises et envolées
Le marché parisien de l’immobilier de bureaux n’est pas étranger aux revirements. Depuis 1985, il a connu des vagues spectaculaires de hausse — comme celle de +200 % entre 1985 et 1991 — suivies de corrections tout aussi brutales, à l’image de la chute de 40 % entre 1991 et 1997. Même schéma lors de la crise des subprimes, puis pendant la période d’inflation galopante entre 2022 et 2024 qui a plombé les valeurs d’actifs de près de 30 %.
Mais à chaque crise succède une phase de reconstruction. Et si l’histoire ne se répète jamais tout à fait, elle rime souvent. En 2025, de nombreux signaux confirment qu’un nouveau cycle haussier est bel et bien enclenché dans le QCA parisien.
Les signaux d’un rebond
Trois indicateurs dessinent les contours de ce changement de paradigme : d’abord, la remontée progressive des valeurs vénales prime, après une phase de stabilisation. Ensuite, la baisse des taux de rendement locatif, tombés en dessous du pic de 4 % atteint en 2024. Enfin, la progression continue des loyers prime — déjà à 1 050 €/m² — qui pourraient franchir le cap symbolique des 1 100 €/m² dès 2026.
Fait notable, contrairement aux crises précédentes, les loyers n’ont pas fléchi lors de la dernière correction. Un signe de solidité structurelle dans un contexte de transformation des usages de bureaux, d’exigence accrue sur la qualité des espaces, et de recentrage sur les zones les plus recherchées.
Des perspectives solides pour les investisseurs
L’analyse des cycles passés permet d’émettre plusieurs convictions pour les années à venir. D’abord, la remontée des prix pourrait atteindre ou dépasser 100 % d’ici dix ans pour les actifs prime, comme cela fut le cas entre 2009 et 2022. Ensuite, la baisse progressive attendue des taux directeurs de la BCE va mécaniquement renforcer l’attractivité des actifs immobiliers de qualité.
Dans ce contexte, les stratégies d’investissement gagnantes sont claires : acquisition opportuniste d’actifs prime au point bas, renégociation des financements pour maximiser les effets de levier, sécurisation de baux long terme avant l’envolée définitive des loyers. Le repositionnement d’actifs, couplé à une montée en gamme, permettra également de tirer parti de la polarisation du marché vers les immeubles les mieux situés et les plus performants sur le plan environnemental.
Paris, une place forte toujours convoitée
Ce retour à la croissance sur le marché tertiaire parisien confirme une constante : sa résilience. Face aux aléas économiques, à la montée en puissance du télétravail et à l’évolution des attentes des utilisateurs, le QCA résiste et s’adapte. Il reste l’un des rares marchés européens capables de conjuguer profondeur, liquidité et stabilité des revenus locatifs sur le long terme.
C’est pourquoi, dans un univers encore marqué par l’incertitude géopolitique et les arbitrages financiers, Paris demeure une place forte pour les investisseurs institutionnels et privés. Le marché tertiaire y est à la fois un vecteur de rendement, un outil de diversification et un rempart contre la volatilité.
