Comprendre la fiscalité du marchand de biens en France

Le statut de marchand de biens attire de nombreux investisseurs immobiliers grâce à ses spécificités fiscales et ses avantages potentiels. Cependant, exercer cette activité nécessite une bonne compréhension des obligations et des règles fiscales en vigueur.

Aujourd’hui, on vous présente les principaux aspects à connaître sur la fiscalité du marchand de biens en France, depuis la définition de ce statut jusqu’aux différents types d’imposition applicables. Pour cela, on fait le point avec Claire & John Bengtsson.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est une personne, physique ou morale, qui achète des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement, souvent après des améliorations ou des transformations. Cette activité repose sur trois critères principaux : l’exercice habituel, l’importance des opérations, et l’intention spéculative.

L’exercice habituel

Pour obtenir le statut de marchand de biens, il faut tout d’abord démontrer une certaine régularité dans les transactions immobilières. Par exemple, acheter un immeuble, le diviser en appartements, puis revendre ces derniers, peut suffire à qualifier une personne de marchand de biens.

En revanche, une acquisition isolée suivie d’une revente en bloc ne suffit pas à établir ce statut. L’administration fiscale examine également la fréquence des opérations et le délai entre l’achat et la revente pour évaluer le caractère habituel.

L’importance des opérations

La qualification de marchand de biens ne dépend pas d’un seuil précis d’opérations. En pratique, la réalisation de deux ou trois transactions successives peut suffire pour être considéré comme tel, si ces ventes reflètent une logique commerciale.

De surcroît, la nature des biens et les montants engagés peuvent aussi être pris en compte dans cette évaluation.

L’intention spéculative

Un marchand de biens achète un bien dans le but de réaliser un bénéfice à la revente. Cette intention spéculative est analysée à partir du moment de l’acquisition. Par exemple, un achat suivi d’une mise en location avant la revente pourrait être perçu comme un placement plutôt qu’une activité commerciale. La requalification fiscale peut avoir des conséquences importantes, notamment sur les impôts à payer.

Comment les bénéfices des marchands de biens sont-ils imposés ?

La fiscalité applicable aux bénéfices des marchands de biens varie selon leur statut juridique. Ces bénéfices correspondent à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, auxquels s’ajoutent divers frais liés à l’opération.

L’imposition des bénéfices dans une société

Lorsqu’un marchand de biens exerce sous forme sociétale (SAS, SARL, etc.), les bénéfices réalisés sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime d’imposition applique un taux de 15 % jusqu’à 38 200 € de bénéfices.

Au-delà de ce seuil, le taux passe à 28 %. Les frais professionnels, comme ceux de notaire, d’artisans ou de conseil juridique, peuvent être déduits du bénéfice imposable, réduisant ainsi la charge fiscale.

L’imposition des bénéfices pour un particulier

Si l’activité est exercée en tant que particulier, les bénéfices sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, le taux marginal d’imposition peut atteindre 45 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce régime peut s’avérer moins avantageux que l’impôt sur les sociétés, ce qui pousse souvent les marchands de biens à opter pour une structure juridique adaptée.

Les conséquences de la requalification

En cas de litige avec l’administration fiscale, une activité perçue initialement comme privée peut être requalifiée en activité de marchand de biens. Cela implique des ajustements fiscaux rétroactifs, avec des taux d’imposition potentiellement plus élevés. La prudence est donc de mise pour éviter de telles complications.