Loueur meublé non professionnel : ce que change la fiscalité en 2025
La location meublée non professionnelle (LMNP) continue d’attirer de nombreux investisseurs en 2025. Flexible, accessible et relativement avantageuse sur le plan fiscal, elle offre une alternative pertinente à la location nue. Mais attention : depuis la réforme entrée en vigueur cette année, le cadre fiscal a évolué, rendant plus que jamais nécessaire une bonne compréhension des régimes applicables. Décryptage avec Stellium (https://www.cgpdistrib.com/company/stellium-1165) !
Qui peut bénéficier du statut LMNP ?
Pour accéder au statut de loueur meublé non professionnel, il faut respecter plusieurs conditions : ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que professionnel, ne pas tirer plus de 50 % de ses revenus globaux de cette activité, et ne pas dépasser 23 000 euros de revenus locatifs annuels. Le logement loué, neuf ou ancien, doit être meublé selon les normes en vigueur, avec un équipement suffisant pour une occupation immédiate par le locataire.
Le micro-BIC : un régime par défaut révisé
Le micro-BIC, appliqué automatiquement si aucun choix n’est exprimé, permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Depuis la loi de finances 2025, l’abattement pour les meublés de tourisme classés a été abaissé de 71 % à 50 %, et le seuil d’accès à ce régime réduit à 77 700 euros de recettes. Pour les meublés non classés, le plafond chute à 15 000 euros avec un abattement de seulement 30 %. Ce régime reste intéressant pour les bailleurs aux charges limitées, mais montre ses limites dès que les coûts d’entretien ou de gestion augmentent.
Le régime réel : des déductions plus fines et potentiellement plus rentables
Choisir le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à la gestion du bien : intérêts d’emprunt, frais de notaire, travaux, assurances, frais de gestion, amortissements du mobilier et de l’immobilier. L’économie d’impôt peut être significative, voire ramener l’imposition à zéro si les charges dépassent les revenus locatifs. C’est un levier fiscal puissant, surtout en période d’investissement massif ou de travaux lourds. Le régime réel impose toutefois une comptabilité rigoureuse et le dépôt d’une liasse fiscale.
TVA et amortissement : des dispositifs techniques à maîtriser
Dans le cas d’un achat en résidence de services (résidence étudiante, EHPAD…), l’investisseur LMNP peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, à condition de louer le bien sous bail commercial pendant au moins 20 ans. Ce dispositif, souvent méconnu, peut représenter une économie de 20 %. Côté amortissement, la possibilité d’étaler la dépréciation du bien sur plusieurs années permet de lisser les recettes imposables dans le temps.
Une sortie moins favorable avec la nouvelle règle sur les plus-values
La revente d’un bien en LMNP est soumise à la fiscalité sur les plus-values immobilières classiques (19 % + prélèvements sociaux). Mais la réforme 2025 a introduit un changement de taille : les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, cela augmente le montant imposable à la revente, ce qui peut considérablement entamer le gain final de l’investisseur. Un paramètre à anticiper dans toute stratégie patrimoniale.
Une fiscalité technique qui justifie un accompagnement
Avec les ajustements introduits par la loi de finances 2025, le choix du bon régime fiscal LMNP relève désormais d’une analyse fine. Le micro-BIC perd une partie de son attrait, tandis que le réel devient plus avantageux à condition de bien maîtriser ses implications comptables. La fin du dispositif Censi-Bouvard ajoute également de la complexité pour ceux qui investissent dans le neuf. Pour bénéficier pleinement des avantages de ce statut, mieux vaut être accompagné dès l’achat par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine aguerri aux spécificités du LMNP.
